Une des plus vieilles niches fiscales en France est le statut de loueur meublé non professionnel. La LMNP (location meublée non professionnelle) permet à des propriétaires bailleurs de bénéficier de certains avantages fiscaux lorsqu'ils proposent à la location un logement meublé. Sous certaines conditions, ils ont la possibilité de réduire les charges de loyers perçus et d'amortir ainsi le bien. La LMNP est avant tout un moyen pour les contribuables de préparer leur retraite, car la location d'un meublé est un investissement sur le long terme. Si les revenus locatifs n’excèdent pas 23 000 € par an, soit 50 % des revenus globaux, ils ne sont pas imposables, mais le propriétaire peut récupérer la TVA.
Comment fonctionne la location meublée non professionnelle ?
Un régime fiscal spécial gouverne la location d'un meublé non professionnelle. Pour être considéré comme meublé, un logement doit répondre à certains critères. Le locataire doit pouvoir s'y installer sans avoir à acheter du mobilier. Le logement doit être équipé des objets indispensables à la vie courante :
- Une literie complète
- Des rideaux ou volets dans les chambres
- Des espaces de rangement (armoires ou étagères)
- De quoi cuire à manger (four, micro-ondes ou plaque de cuisson)
- Un réfrigérateur et un congélateur ou, le cas échéant, un réfrigérateur avec un compartiment d'une température d'au moins -6ºC
- De la vaisselle et des ustensiles de cuisine
- Une table et des chaises
- Des lampes
- Du matériel de nettoyage
Il y a deux types de locations : la location meublée ou la location nue où le logement est loué vide. Dans le cas de la location meublée, l'administration fiscale a défini des règles qui font la séparation entre le statut de LMNP et celui de LMP (location meublée professionnelle).
La location meublée non professionnelle : une formule avantageuse pour les propriétaires
Lors de la déclaration des revenus 2042, la location en meublé non professionnelle, peut être soumise à deux régimes fiscaux :
- La LMNP BIC (Bénéfices industriels et commerciaux)
- La LMNP microBIC
La plupart des loueurs occasionnels choisissent l'option de la LMNP microBic. Le fisc accorde à ce régime un abattement de 50 % forfaitaire.
Quelles formalités pour un loueur en meublé non professionnel ?
La première étape pour créer une LMNP est de déclarer le début d'activité de loueur de meublé. Cette déclaration de loueur en meublé non professionnelle permet d'obtenir un numéro SIRET. Ce numéro est réclamé par le centre des impôts au moment du dépôt de la déclaration d'impôt. Il faut choisir, au moment de la déclaration du début d'activité LMNP, le régime fiscal. Il en existe deux : le régime microBIC et le régime réel. Le microBIC est plus simple. Avant de calculer l'impôt, le fisc applique un abattement de 50 % sur les revenus des loyers. En revanche, il n'est pas possible de déduire d'autres charges. Pour ce qui est du régime réel, il est plus avantageux, mais plus compliqué, car les formalités nécessitent l'intervention d'un expert-comptable. À noter qu'il est possible de passer d'un régime à l'autre sous certaines conditions.
Les formalités administratives pour devenir loueur en meublé non professionnel
Tous les loueurs en meublé non professionnel sont tenus de faire une déclaration de début d'activité auprès du greffe du tribunal de commerce. Depuis 2023, cette déclaration peut se faire en ligne sur le site de l'institut national de la propriété industrielle (INPI). Cette étape est obligatoire dans les 15 jours suivant le début d'activité, sous peine d'amende. La date de début d'activité est demandée sur le formulaire. Dans le cas d'un logement devant être remis à neuf, il est possible de remplir le formulaire avant de l'offrir à la location afin de pouvoir déduire les frais d'achat et des travaux. Le statut de loueur de meublé non professionnel est, de facto, attribué si les recettes annuelles ne dépassent pas 23 000 €.
Comment calculer les revenus tirés de la location meublée non professionnelle ?
C'est en fonction du régime fiscal choisi que le calcul de l'impôt se fait. Les deux régimes présentent des avantages différents. Si la somme des charges déductibles et de l'amortissement dépassent 50 % des loyers, le régime réel est le plus avantageux pour une LMNP. Dans le cas contraire, c'est le microBIC qui s'impose.
Le calcul du revenu de la location meublée non professionnelle : une démarche simple et avantageuse
Quand le microBIC a été choisi, l'abattement se fait sur la base de 50 % ou 71 % lorsqu'il s'agit d'un meublé de tourisme classé ou d'une chambre d'hôte. Un calcul simple, mais moins avantageux si on a des charges importantes. Dans ce cas, c'est le régime réel qui est le plus avantageux. Le fisc a établi une liste de charges déductibles pour l'imposition d'une location meublée non professionnelle.
- Les intérêts d'emprunts souscrits lors de l'achat du bien et l'assurance emprunteur
- La taxe foncière
- Les honoraires de l'expert-comptable
- Les travaux engagés sur le bien
- L'amortissement du bien et des meubles
Il est indispensable que le calcul de l'amortissement soit fait par un expert-comptable. Un autre avantage de ce régime est le fait de pouvoir faire une déduction si les revenus sont déficitaires. Cette mesure est applicable pendant 10 ans.
Quelles sont les obligations fiscales pour un loueur de meublé non professionnel ?
Toutes les personnes proposant une location en meublé non professionnel ont des obligations fiscales.
- Elles sont obligées de tenir une comptabilité qui reprend toutes les dépenses et les recettes de l'année
- D'avoir un registre tenu à jour sur toutes les immobilisations et les amortissements
- De produire un bilan comptable des résultats
- De déclarer l'ensemble des honoraires payés avec leur activité LMNP, avant le 30 avril de l'année suivante. Le seuil de ces honoraires est de 1 200 € TTC
La LMNP présente un certain nombre d'avantages fiscaux et constitue un excellent moyen de préparer sa retraite. C'est un investissement sur le long terme qui est une optimisation fiscale importante pour les investisseurs en biens immobiliers, grâce à des régimes fiscaux qui offrent des avantages considérables. Les réductions d'impôts, la récupération de la TVA, la flexibilité et une gestion locative simplifiée sont autant d'atouts qui font du statut de LMNP, un dispositif de soutien à l'investissement qui a les faveurs des investisseurs soucieux de préparer le futur.